عقاريون واقتصاديون يرحبون بتعميم "الإسكان" بتنظيم تملك مواطني دول المجلس للأراضي البيضاء

قالوا إن التعميم جاء بغرض المحافظة على قطاع العقار من المضاربات وتحقيق مبدأ التوازن بين العرض والطلب

ويؤكدون على ضرورة أن تنسجم مع الأهداف العليا للخطة الاقتصادية بتشجيع الاستثمار

محمد الحارثي:
يمكن للدولة بدلا من التصرف ببيع الأراضي المخالفة في المخططات المكتملة فرض رسوم على الأراضي البيضاء في تلك المناطق في حالة عدم تعميرها

إبراهيم العجمي:
التعميم هدفه إيجاد مستثمرين حقيقيين وتنفيذه جاء لمصلحة استقرار أسعار الأراضي والبعد عن المضاربة

سليمان الحارثي:
نناشد الجهات المعنية الاهتمام بالقطاع العقاري من حيث التشريع والتنظيم الذي يرمي لإيجاد قيمة مضافة للاقتصاد العماني

أحمد كشوب:
التعميم له بعد اجتماعي وأبعاد أخرى يقدرها صانع القرار ويساهم في الحد من موضوع الاحتكار

أجرى الاستطلاع ـ هاشم الهاشمي:
رحب عدد من العقاريين والاقتصاديين بالتعميم الذي اصدرته وزارة الاسكان والخاص بتعميم الوزارة رقم (1 /2015) والخاص بتنظيم تملك مواطني دول مجلس التعاون للأراضي في السلطنة والذي أشار إلى أن العقار اذا كان أرضا فيجب ان يستكمل بناؤها أو استغلالها خلال اربع سنوات من تسجيلها باسمه وإلا كان للدولة التي يقع فيها العقار حق التصرف بالأرض مع تعويض المالك، مؤكدين على ان القرار جاء لينظم اداء القطاع ويحدد طبيعة الاستثمار في الاراضي البيضاء بالنسبة للمستثمرين الخليجيين خاصة في ضوء ما شهده القطاع العقاري من مضاربات.
واضافوا في استطلاع اجراه "الوطن الاقتصادي" حول النتائج المترتبة من التعميم وتحديدا على مستقبل القطاع العقاري خلال الفترة الماضية أن القرار في المقام الاول هو منظم ويحمي مصالح جميع الاطراف مؤكدين على أن السلطنة دائما تحرص على تشجيع الاستثمار وترحب بالمستثمرين الخليجيين في كل القطاعات والمجالات هذا بجانب حرصها على دعم المستثمرين وتقديم التسهيلات المناسبة لهم.
واوضحوا أن مستقبل القطاع العقاري في السلطنة يبشر بالخير وكل المؤشرات تدلل على استمرار القطاع تحقيق معدلات ايجابية من النمو في ظل الحركة الاقتصادية والعمرانية والتنموية التي تشهدها السلطنة وبالتالي فتعميم وزارة الاسكان جاء بغرض المحافظة على القطاع من المضاربات وتحقيق مبدأ التوازن بين العرض والطلب واستغلال الاراضي البيضاء بغرض الاستثمار.

استقرار الأسعار
وأوضح الدكتور ابراهيم بن باقر العجمي رئيس لجنة التطوير العقاري بغرفة تجارة وصناعة عمان بشأن تعميم وزارة الإسكان بخصوص نظام تملك الخليجيين للعقار وتداعياته أن القرار ليس بحديث فهو بني بناء على قرارات سابقة للقمة الخليجية إلا أن المرونة في تنفيذ القرار كانت تحكم الوضع سابقا، مشيرا إلى أنه حان الوقت لتنفيذه لمصلحة استقرار أسعار الأراضي.
وأضاف: تداركت وزارة الإسكان الوضع ووضعت حدا للمضاربات في الاراضي البيضاء، فالغرض من مثل هذه القرارات والتعميم هو إيجاد مستثمرين حقيقيين ممن يملكون الرغبة الجادة في الاستثمار وليس لغرض تجميد هذه الأراضي والمضاربة بأسعارها لاحقا لأن الأضرار الناجمة عن ذلك سيتحملها أبناء البلد دون شك.
ورحب العجمي بجميع المستثمرين حيث قال: نرحب بالمستثمرين الجادين من أخوتنا بدول المجلس فعمان حاضنة للاستثمار ولكن بما يتوافق مع القوانين المطبقة هنا لأن السلطنة من الدول التي تحترم القوانين وبالتالي يجب على من يرغب بالاستثمار بها الالتزام بقوانينها.
وطمأن رئيس اللجنة الدكتور ابراهيم العجمي: بأن سوق العقار في السلطنة يسير في الطريق الصحيح ولا يوجد ما يتخوف منه المستثمر بل بالعكس هناك عملية تصحيح في الأسعار الحالية وليس هبوطا كما يتناقل البعض عبر وسائل التواصل الاجتماعي.

الحد من المضاربة
من جانبه قال سليمان بن مسعود الحارثي الرئيس التنفيذي لشركة تعمير للاستثمار إن التعميم الذي أصدره وزير الاسكان رقم 1/2015 لا خلاف عليه واهميته في الحد من المضاربة في السوق العقارية والذي جاء استنادا الى المرسوم السلطاني رقم 21/2004 المختص بتنظيم تملك مواطني دول مجلس التعاون للعقارات في الدول الأعضاء، وقد نصت على مضمونه المادة رقم 2 من نفس المرسوم ولكن السؤال لماذا جاء التعميم (1/2015 ) ولماذا التعميم صدر من وزير الاسكان وهل هو نتاج عدم تفعيل لقرار سابق وجاء تفعيله متأخرا وبالتالي نتج عنه رد فعل سلبي من المتعاملين في القطاع.
وقال الحارثي كان من الاجدر توعية المتعاملين في القطاع بالقرارات الصادرة بدل صدور قرار جديد او تعميم، الا يكفينا التأثير السلبي لانخفاض اسعار النفط على الاقتصاد لنلجأ إلى تعميم قد يهز ثقة المستثمر الاجنبي في الاقتصاد المحلي.
وأضاف الرئيس التنفيذي لشركة تعمير للاستثمار: من المهم التنويه ان القطاع العقاري جزء لا يتجزء من منظومة الاقتصاد العماني وخطته الهادفة نحو جلب الاستثمار الاجنبي للبلاد والغايات الاقتصادية المستهدفة من تشجيع الاستثمار الاجنبي واهمية الشفافية وترسيخها في الممارسة الادارية وتعزيز الثقة احدى الركائز الرئيسية لاستقطاب رؤوس الاموال الاجنبية. وعليه فإن قرارات الجهات المعنية يجب ان تنسجم مع الاهداف العليا للخطة الاقتصادية وان تكون الجهات التشريعية والتنفيذية على وعي تام بتبعات القرارات التي تتبناها وتأثراتها على الاقتصاد بشكل عام وليس على القطاعات التي تختص فيها تلك الجهة فحسب.
وأوضح سليمان الحارثي: أن المضاربة هي صفة ملازمة للاسواق الناشئة ولا يمكن تجنبها ولكن يمكن الحد منها والقوانين السارية كافية لتحقيق الهدف ولكن القطاع العقاري بحاجة الى تنظيم افضل من الذي هو عليه الان ليصل الى مصاف الاسواق العقارية المتقدمة.

استثمارات ضخمة
وأضاف: نحن لا نتفق ان اغلب الخليجيين يستثمرون للمضاربة فقد رأينا نماذج كثيرة من المستثمرين افرادا ومؤسسات جاءوا باستثمارات ضخمة للسلطنة استهدفت اصولا عقارية طويلة الامد وقد ذكرنا سابقا المطلوب تشجيع الاستثمار المؤسسي وهو القناة المثلى لاستقطاب رؤوس الاموال التي سوف تساهم في إيجاد فرص عمل وتساعد على إيجاد قيمة مضافة للاقتصاد العماني وبالتالي لا بد من المضي قدما في تطوير وتحسين البيئة التشريعية والتنظيمية التي باكتمالها سوف تؤدي الى تشجيع المستثمر المؤسسي وسوف يساعد ذلك في تطور القطاع وجلب استثمارات كبيرة للسلطنة، ناهيك عن الخبرات التي يمكن استقطابها في المجالات الهندسية والمالية والتخطيطية لتطوير مشاريع عقارية طموحة تعكس التطور الحديث وتأخذ في الاعتبار حاجات السوق المستقبلية.
وناشد الرئيس التنفيذي لشركة تعمير للاستثمار الجهات المعنية بالاهتمام بالقطاع العقاري من حيث التشريع والتنضيم الهادف الى إيجاد قيمة مضافة للاقتصاد العماني وتفعيل دور الجهات المعنية لتفعيل القطاع خلال المرحلة القادمة باعتباره من اهم القطاعات الاقتصادية الرديفة لقطاع النفط والغاز، مشيرا إلى أن اجمالي الارضي المملوكة لمواطني دول المجلس وفق الاحصاءات الصادرة من عام 2009 إلى 2013 لا تتعدى 17.249 قطعة ارض بنسبة 52% لحاملي الجنسية الاماراتية و38% دولة الكويت تتوزع نسبة 10% الباقية بين مواطني بقية دول المجلس.

طلب متزايد
أحمد بن سعيد كشوب الرئيس التنفيذي لشركة الثقة الدولية للاستثمار أوضح أن التعميم الصادر من وزارة الإسكان هو ضمن مجموعة من التعاميم والقرارات التي تعمل على تنظيم سوق العقار في دول مجلس التعاون بشكل عام والسلطنة بشكل خاص في ظل ندرة الأراضي والطلب المتزايد، خاصة أن المجتمع العماني مجتمع فتي وعلى المدى البعيد لن تتمكن السلطنة من توفير أراضي للجيل القادم.
وأضاف: التعميم له بعد اجتماعي وكذلك أبعاد أخرى يقدرها صانع القرار وايضا الدعوة المباشرة للاستثمار وليس للاحتفاظ بأراضي فضاء وهذا يساهم في منع الاحتكار، حيث نجد الكثير من المواطنين وكذلك الخليجيين يمتلكون مساحات شاسعة في مختلف محافظات السلطنة تحت شعار الاستثمار وإنما الهدف هو الاحتفاظ بها لفترات طويلة وهذا ما يطلق عليه الندرة حيث الشح في العرض وزيادة الطلب وهنا يأتي التعميم ليخدم المواطن اي المستثمر الجاد يجب أن يكون استراتيجية للاستثمار ومحددة بسنوات وإنما يستثمر عليه البيع، معربا عن أمله أن ينطبق مثل كذلك على المواطن بحيث لا يتعدى ذلك عشر سنوات أو يدفع رسوم تجديد كل ثلاث سنوات.

تطوير العقار
وأضاف كشوب: وضع العقار بحاجة إلى تطوير أكثر وبعد صدور المرسوم السلطاني بإنشاء مديرية للتطوير العقاري تقوم بالعمل على رسم ما هو مناسب للعقار وهذا شيء إيجابي وفي الواقع لو تم تنظيم القطاع بشكل أفضل لكان له نصيب أكبر في الناتج المحلي الإجمالي.
وأشار إلى أن الكل يجمع على أهمية التعميم ولكن لم يكن التوقيت مناسبا وكذلك صيغة التعميم بحاجة إلى إيجاد خيارات من حيث تصنيف نوع الأرض وكذلك فرض رسوم أو ضرائب سنوية للتجديد بحيث يكون للمستثمرين خيارات عدة.
من جهته قال الشيخ محمد بن عبدالله الحارثي رئيس الجمعية الاقتصادية العمانية: يجب علينا ان لا نحمل التعميم الوزاري رقم (1/2015) الخاص بتملك مواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية للأراضي الفضاء في السلطنة والذي أصدره معالي وزير الإسكان اكبر من وزنه . فما ورد في التعميم قد تم اقراره في القمة الخامسة لقادة دول مجلس التعاون، المنعقدة في نوفمبر 1984، وقد صادقت دول مجلس التعاون الخليجي بما في ذلك السلطنة على قرار القمة بموجب المرسوم السلطاني رقم 70/87 حيث اشتمل التنظيم على اثنتي عشرة مادة تهدف كما قيل آنذاك الى تنشيط القطاع العقاري بدول المجلس، وتعزيز الروابط المشتركة والحد من المضاربات الضارة بالأسواق وبالتالي فإن التعميم لا يخص السلطنة وحدها بل قابل للتطبيق في جميع دول مجلس التعاون بدون استثناء.
واضاف الحارثي: اذا عدنا قليلا للوراء نجد أن النظام المعتمد سمح لمواطني دول مجلس التعاون من الأشخاص الطبيعيين بتملك عقار واحد أرضا كان أو بناءً في المناطق السكنيّة المنظمة في أي دولة عضو بإحدى طرق التصرف بين الأفراد أو بالإيصاء بشرط ألا تتعدى مساحة الأرض (3000)م2 ثلاثة آلاف متر مربع. يكون التملك لغرض السكن للمالك أو لأسرته وليس له الحق في استغلال العقار لغرض آخر إلا إذا سمحت قوانين الدول بذلك، وإذا كان العقار أرضا فيجب أن يبدأ المالك في بنائها خلال ثلاث سنوات من تاريخ تسجيلها باسمه، وأن يتم البناء خلال خمس سنوات من ذلك التاريخ، وإلا كان للدولة المعنية الاستيلاء على العقار وبيعه مع تعويض المالك بنفس ثمن العقار وقت شرائه أو ثمنه وقت البيع أيّهما أقل، مع حفظ حق المالك بالتظلم أمام الجهة المختصة.
وذكر الشيخ محمد الحارثي: منح القرار دول المجلس حق تمديد المدة المذكورة إذا اقتنعت بأسباب تأخر المالك في البناء. ولم يمنح القرار مالك حق العقار التصرّف فيه تصرفًا ناقلا للملكيّة إلا بعد انقضاء ثماني سنوات على إتمام البناء من تاريخ تسجيله وأجاز الاستثناء في حالة الضرورة القصوى أن يتصرف المالك قبل انقضاء هذه المدة بشرط الحصول على إذن مسبق من الجهات المختصة، إلا أن النظام تم تعديله على مدى السنوات الماضية وفي قمة سنة 2002م على أساس وجوب استكمال البناء خلال أربع سنوات من تاريخ تسجيله باسم المالك، وإلا كان للدولة التي يقع فيها العقار حق التصرف بالأرض مع تعويض المالك بنفس ثمنها وقت شرائها أو ثمنها حين بيعها أيّهما أقل مع حفظ حقه في التظلم أمام الجهات المتخصصة في الدولة، وللدولة أن تمدد المدة المذكورة، إذا اقتنعت بأسباب تأخر المالك عن تلك المدة مع إجازة تصرف المالك في العقار المبني في أي وقت، أما إذا كان أرضا فيتم التصرف به من تاريخ استكمال بنائه أو استغلاله أو مرور أربع سنوات من تاريخ تسجيله باسمه.

أنظمة مقيدة
وأضاف: في السلطنة تمت المصادقة على هذا التنظيم بموجب المرسوم السلطاني رقم 21/2004، الذي خول معالي وزير الإسكان باتخاذ الإجراءات اللازمة لتنفيذ أحكام قرار المجلس الأعلى والتعميم يستند على هذا المرسوم الذي نصت المادة الثانية منه أنه «إذا كان العقار أرضًا فيجب أن يستكمل بناؤها أو استغلالها خلال أربع سنوات من تاريخ تسجيلها باسمه وإلا كان للدولة التي يقع فيها العقار حق التصرف بالأرض مع تعويض المالك بنفس ثمنها وقت شرائها أو ثمنها حين بيعها أيها أقل مع حفظ حقه بالتظلم أمام الجهة المختصة بالدولة وللدولة أن تمدد المدة المذكورة إذا اقتنعت بأسباب تأخر المالك عن تلك المدة» علما أن الانظمة السابقة كانت مقيدة بتملك 3 ملكيات أو 3 آلاف متر، وتم تعديلها والسماح بالتملك بمساحات مفتوحة بالاستخدام السكني والتجاري.

انذار أولي
وأضاف رئيس الجمعية الاقتصادية العمانية بأن البيانات الإحصائية للامانة العامة لمجلس التعاون الخليجي تشير الى أن تملك مواطني دول المجلس للعقار في الدول الأعضاء الأخرى خلال عام 2012م قد بلغ 16347 حالة تملك ، وبنسبة زيادة قدرها 1% مقارنة بالعام 2011م، الذي سجلت فيه 16107 حالة تملك. كما تظهر البيانات ارتفاع الإجمالي التراكمي لحالات شراء العقار ليبلغ 110494 حالة تملك في نهاية عام 2012م ، مقارنة بـ 93767 حالة تملك في نهاية عام 2011م.
وقد حلت الإمارات العربية المتحدة في المرتبة الأولى في استقطاب مواطني دول المجلس للتملك فيها في العام 2012م ، وبعدد 11761 حالة تملك، لتحقق نسبة قدرها 71.9% من إجمالي عدد المتملكين للعقار من مواطني دول المجلس قي الدول الأعضاء الأخرى . بينما جاءت السلطنة في المرتبة الثانية، حيث بلغ عدد حالات تملك العقار فيها 3374 حالة تملك، وبنسبة استقطاب قدرها 20.6% من الإجمالي، ومملكة البحرين في المرتبة الثالثة بـ 544 حالة تملك، وبنسبة استقطاب قدرها 3.3%، بينما حلت كل من المملكة العربية السعودية ودولة قطر ودولة الكويت في المراتب الرابعة والخامسة والسادسة، بنسب قدرها 2.1% و 1.2% و0.8% ، على التوالي.

صدارة
كما تبين تلك الإحصائيات تصدر مواطني دولة الكويت لأعداد المتملكين للعقار من مواطني دول المجلس في الدول الأعضاء الأخرى، حيث بلغ عددهم 8651 مواطناً، ويلي ذلك مواطنو المملكة العربية السعودية بعدد 2366 مواطنا متملكا للعقار في الدول الأعضاء الأخرى، ثم مواطنو الإمارات العربية المتحدة في المرتبة الثالثـة بعدد 1786 مواطنا، واحتل مواطنو دولة قطر ومملكة البحرين والسلطنة المراتب الرابعة والخامسة والسادسة بعدد 1279 و1179 و1086 مواطنا على التوالي.
وترى الجهات المعنية في السلطنة أن تنظيم تملك العقار لمواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية أمر مهم فيما يخدم المصالح الوطنية من هذا التملك ويعود بالمنفعة العامة لكلا الطرفين وأن الأصل في تملك الأراضي والعقارات هو الاستثمار والتعمير، وليس تجميد الأصول لذلك عندما صدر قرار المجلس الأعلى في سنة 1984 منح المستثمر إطارا زمنيا محددا لتعمير ما يملكه من عقارات، والتصرف فيها بهدف الحد من المضاربة ويرى الكثير من المطورين العقاريين بأن لهذه الخطوة انعكاساتها الإيجابية وزيادة المعروض من الوحدات السكنية في السوق وحماية المواطنين من خلال الحد من التضخم في أسعار العقارات الناتج عن تأخر المشروعات الاستثمارية في القطاع العقاري.

مقترحات
وحول أهم المقترحات التي يلزم الأخذ بها لتفعيل القطاع والنهوض به خاصة أنه أصبح قطاعاً واعداً للاستثمار أشار محمد الحارثي إلى أنه تم تنظيم هذا القطاع بموجب الأسس التي وضعت في القمة الخامسة لقادة دول مجلس التعاون، المنعقدة في نوفمبر 1984، وبالرغم من التعديلات التي اجريت عليه على مدى العقود الماضية إلا انني ارى ان تلك الاسس لم تعد تواكب التغييرات التي طرأت على اقتصاديات دول المنطقة منذ تلك الفترة، وقد تسببت القيود المنظمة لها الى التحايل بتسجيل العقارات بأسماء مواطنين وما نتج عنه من العديد من التجاوزات القانونية في شراء الاراضي في مواقع لايسمح لغير العمانيين بالتملك فيها مثل بعض الأراضي المطلة على البحر مباشرة والمناطق الحدودية وتلك الكائنة بجوار بعض الوحدات الحكومية والأراضي الزراعية، وقد كان من نتائج الحوافز المجزية للاستثمار في هذا المجال الرغبة في تجاوز تلك الاسس ووجد من يتحايل على القانون ويقوم بشراء تلك الأراضي باسم مواطن عماني نظير وكالات الكثير منها تصدر من خارج السلطنة وهي غير قابلة للالغاء والعزل لشخص غير عماني، وتتم المصادفة عليها في السفارات العمانية في الخارج ولهذا تقرر مؤخرا وقف المصادقة على مثل تلك الوكالات.ولقد شجع على مثل تلك المغامرات والممارسات العائد الاستثماري السنوي الجيد الذي شهده السوق في السنوات الماضية والذي كان يتراوح وفق شهادة بعض العاملين في هذا القطاع ما بين 30 أو 35% سنويا في العقارات البيضاء و ما بين 8 و10% كعائد سنوي ثابت من الايجارات في العقارات الجاهزة.
وعرج في حديثه بأنه يمكن القول ان التعميم حتى الآن مجرد تهديد بتنفيذ قرار نافذ ومتفق عليه منذ اكثر من 30 سنة ولكن لم يتم تفعيله ولست ادري عن سبب الرغبة في تفعيله في هذه الفترة بالذات هل هو بهدف تشجيع الاستثمار الحقيقي والحد من المضاربة في الأراضي في السلطنة او لأسباب أخرى.
وقال: شخصيا لا اعتقد ان توقيت التعميم كان مناسبا ومن المؤكد أنه من غير المناسب زيادة العرض في السوق بشكل كبير ببيع الكثير من الاراضي في نفس الوقت لأن ذلك سوف يؤثر سلباً على القطاع العقاري، خاصة أن التوقيت جاء خلال فترة انخفاض اسعار النفط وما لذلك من انعكاسات على الاقتصاد الوطني وعلى السيولة المالية والمخاوف من التوسع في الاستثمار بسبب المخاطر الناجمة عن ذلك، وخاصة أن السوق العماني سوق محلي ويتأثر مباشرة بالعوامل الداخلية.

سياسة واضحة
وقال الحارثي: القانون قد أجاز ولم يلزم بيع العقار غير المطور بعد 4 سنوات فإنه من غير المناسب ان يتم تعميم القرار على جميع العقارات وفي نفس التوقيت، كما أنه من غير المناسب ان يتم تطبيقه على غير العماني وعدم تطبيقه على العماني المطابق ارضه لارض الخليجي ومن الحكمة ان تكون سياسة الحكومة واهدافها واضحة واذا كان المطلوب الاعمار فليكن التطبيق في المخططات المكتملة الخدمات فقط وليكن التطبيق على الجميع، وفي هذه الحالة فإن تلك المخططات لن تشهد انخفاضا في أسعار أراضيها إلا بشكل طفيف، بإفتراض أن المشترين لهذه الأراضي مستهلكون فعليون وفي الغالب يرغبون في بنائها.
وأضاف: يمكن للدولة بدلا من التصرف ببيع الاراضي المخالفة في المخططات المكتملة أن تفرض رسوماً على الاراضي البيضاء في تلك المناطق في حالة عدم تعميرها بعد تاريخ محدد بغض النظر عن جنسية مالكها.وفي الوقت ذاته يمكنها أن تتجاهل الأراضي الفضاء التي لا توجد بها خدمات أو بنى تحتية وعلى أن يتم معاملتها بنفس المعاملة اعلاه بعد فترة من استكمال ادخال الخدمات اليها.
واكد الحارثي أنه من الضروري ان تتمثل سياسة الدولة في حماية المستثمر الاجنبي الذي دخل البلاد بطريقة شرعية ومارس نشاطه بطرق قانونية وحمايته من التعرض الى خسائر جسيمة حتى لو كان ذلك من خلال اتخاذ الحكومة اجراءات لا خلاف على قانونيتها وأن تعمل بدلا من ذلك على تذليل العقبات بما يسهم في دفع عجلة الاستثمار في الداخل.